Formanden for Klima- og Planudvalget har sammen med forvaltningen afholdt møde med de borgere, der havde indsendt høringssvar vedrørende indbliksgener.
Borgerne fremkom på dette møde med yderligere ændringsforslag til det notat, der er udarbejdet af Køge Kyst. Borgerne ønskede som udgangspunkt en kombination af scenarie A og B fra notatet, samt at de to vestligste boligblokke blev rykket så langt mod Fændediget som muligt.
Forvaltningen har herefter indhentet bemærkninger fra Køge Kyst til de forslag som borgerne havde.
På baggrund af ovenstående er det forvaltningens samlede anbefaling, at indstillingen fra mødet i Klima- og Planudvalget den 5. januar 2018 fastholdes.
Forvaltningens vurdering er, at det ikke er hensigtsmæssigt at rykke byggefelterne yderligere mod nord. Dette skyldes dels, at oversigtsforholdene for de bløde trafikanter forringes og dels, at vejreglerne anbefaler, at der er mindst 0,5 meter fra cykelsti til tilstødende faste genstande. Ved at fastholde den oprindelige indstilling fastholdes arealet til cykelsti og vejudformning, og der foretages ikke yderligere indgriben på parkarealet mod åen.
Lokalplanens indhold
Lokalplanen giver mulighed for etablering af ca. 32 lejligheder fordelt på 3 forskellige etagebebyggelser. Der må maks. opføres 4.000 m² på grunden, og etagebebyggelsen må opføres i maks. 3 etager og en højde på 12 meter. Facader udføres med saddeltag med facader i tegl som primært materiale kombineret med træ. Bebyggelsens udenomsarealer udlægges til halv private opholdsrum med mulighed for offentlig passage og private terrasser.
Parkeringsarealet etableres langs togbanen, og stiadgangen over "Höllingers Bro", som fortsættes hen langs åen med forbindelse op til Fændediget og byens øvrige stisystem i stationsområdet.
Høring
Lokalplan 1068 har været i offentlig høring fra den 22. juni - 31. august 2017. I perioden er der indkommet 9 indsigelser/bemærkninger til lokalplanforslaget, som er behandlet i vedhæftede høringsnotat. De fleste indsigelser omhandler bl.a. følgende synspunkter/spørgsmål:
- Naboerne til lokalplanområdet er bekymrede for projektets bygningshøjde og de medfølgende skyggepåvirkninger, det vil give deres boliger. Samtidig føler de sig klemt med hensyn til indbliksgener fra altaner og vinduer i den kommende bebyggelse
- Der er en generel utilfredshed med, at lokalplanområdet skal bebygges, og at ny bebyggelse kan strække sig længere mod åen end den eksisterende parkeringsplads. Herunder at å-beskyttelseslinien bør respekteres, og området udlægges til offentlig park
- Der er borgere, der påpeger en manglende trafikløsning på Fændediget. Trafikløsningen bør indgå i lokalplanforslaget, således at der er vished for en brugbar løsning før projektet etableres. Ligeså er der spørgsmål til cykel-/gangstis forløb over lokalplanområdet. Herunder spørgsmål til krydsning af Fændediget og tilkobling til eksisterende stisystem i Køge.
Ingen af de ovenfor beskrevne indsigelser har givet anledning til ændringer i lokalplanforslaget bestemmelser. For besvarelser - se høringsnotatet.
I oktober måned blev lokalplan 1068 behandlet politisk med henblik på endelig vedtagelse. Her anbefalede Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget, "at der udarbejdes et nyt lokalplanforslag, der tager hensyn til de indkomne indsigelser vedr. indbliksgener".
På mødet den 24. oktober 2017 besluttede Byrådet, at sagen tilbagesendes til Klima- og Planudvalget med henblik på, at der udarbejdes et nyt lokalplanforslag.
Efterfølgende har Teknik- og Miljøforvaltningen og Køge Kyst drøftet muligheden for at udarbejde nyt forslag til lokalplan 1068.
På baggrund af ejendommens fysiske bindinger, afstandskrav, tekniske installationer, trafikforbindelser og å-beskyttelse m.m., har Køge Kyst udarbejdet det vedhæftede notat. Notatet belyser problemstillingerne vedr. udarbejdelse af nyt forslag samt muligheden for at formindske indbliksgenerne i det eksisterende forslag.
For at tilgodese de anviste indbliks- og skyggegener og samtidigt sikre en bebyggelse der indpasser sig i den omkringliggende by, foreslås to mulige ændringsforslag til lokalplan 1068.
Scenarie A anviser en ændring, hvor taghøjder på 12 meter bevares, men hvor den vestligste længe drejes, så afstanden til skel øges fra 7 til 9 meter i den sydlige ende af længen. Dette reducerer skyggegener i morgen og formiddagstimerne og giver nabobebyggelsen et "bredere" udkig til åen. Med hensyn til indbliksgener vil dette skabe en større afstand mellem bygningerne og muliggøre en tættere og højere beplantning langs cykelstien.
Scenarie B anviser en ændring, hvor man reducerer bygningshøjden i den vestligste længe fra 12 meter til 9 meter. For at gøre op for de mistede byggeretter forlænges den vestligste længe med 6 meter og den midterste længe med 2,5 meter mod syd. Dette vil stadig reducere det samlede antal byggeretter med ca. 70 m2 men sikrer, at der ikke brydes med byens oprindelige højdeprofil på maks. 12 meter.
Forvaltningens vurdering
Den anviste ændring reducerer skyggegener i morgen og formiddagstimerne. Særligt på nabohusets facade er der, i forhold til scenarie A, en forbedring. Det vurderes dog, at denne ændring vil give et "smallere" kig fra nabobebyggelsen mod åen.
Med hensyn til indbliksgener vil afstanden være uændret i forhold til lokalplansforslaget, men grundet ændringen af antal boliger i den pågældende længe vil antallet af vinduer med direkte indblik reduceres.
Det vurderes, at denne ændring vil skulle undersøges i forhold til den aftalte Å-beskyttelseslinje, da den midterste længe vil overskride den med ca. 30 cm.
Forvaltningen anbefaler overfor Klima- og Planudvalget at realisere Senarie A. Scenarie A prioriterer at fastholde bebyggelsens oprindelige karakter og skala og samtidig skabe et bedre skråt kig til åen fra nabobebyggelsen. Samtidig bliver der bedre pladsforhold til stien og beplantning, som også vil være afskærmende i forbindelse med indbliksgener fra bebyggelsen mod vest.
Samtidig vil en vedtagelse af Senarie A ikke kræve ny høring eller yderligere dispensation fra å-beskyttelseslinjen.