Afdeling 285-0 Ringen er en almen boligafdeling der består af 126 familieboliger og 8 ungdomsboliger der er taget i brug 1. marts 1986. Afdelingen Ringen administreres af Boligorganisationen Lejerbo Køge Bugt og er beliggende på adressen Ringen 10-82, 5-189, en sidevej til Gammel Lyngvej.
Boligorganisationen Lejerbo Køge Bugt har den 24. april 2018 indbragt en budgettvist for afdeling 285-0 Ringen til afgørelse i kommunen. Budget for perioden 1. oktober 2018 til 30. september 2019 er ikke godkendt på afdelingsmødet den 19. februar 2018 men i stedet sendt til urafstemning, hvor det heller ikke blev godkendt. Første urafstemning måtte gå om grundet klage fra en beboer. Anden urafstemning blev afholdt i april 2018 med stemmerne: For 25, imod 126, ugyldige 3, i alt 154. Stemmeprocent 57 %. Af de afgivne stemmer er 81 % imod budgetforslaget.
Budgetforslaget er godkendt på boligorganisations ordinære bestyrelsesmøde den 28. februar 2018.
Ved tvisteligheder mellem en boligorganisation og et afdelingsmøde vedrørende budgetgodkendelse, skal boligorganisationen indbringe tvisten til kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse jf. § 42 i bekendtgøreles af lov om almene boliger mv.
Tvistlighederne handler om en gennemsnitslig huslejestigning for familieboligerne på 15,63 % og for ungdomsboligerne på 15,87 %.
For de mindste familieboliger på 60,17 m² betyder det en ændring af huslejen fra 4.820 kr. til 5.573 kr. pr. måned. For den største familiebolig på 101,04 m² ændres huslejen fra 7.628 kr. til 8.820 kr. For ungdomsboligerne på 28,12 m² er den nuværende husleje 2.147 kr. og den nye husleje vil blive 2.488 kr.
Budgetforslaget for 2018/2019 lægger op til en gennemsnitlige husleje på årligt 1.080 kr./m². Forvaltningen har sammenlignet sidste års lejeniveauet med 10 sammenlignelige almene boligafdelinger i hele landet samt lokalt i Køge Kommune. For sammenlignelige almene boliger lå landsgennemsnittet for 2017 på 837 kr./m². Kun en af afdelingerne er beliggende i Storkøbenhavn og deres husleje lå i 2017 på 956 kr./m². Almene boliger i Køge Kommune havde i 2017 en gennemsnitslig årlig husleje på 916 kr./m² altså meget tæt på den husleje afdeling 285-0 Ringen havde sidste år som lå på 914 kr./m². Afdelingerne under Lejerbo Køge Bugt havde i 2017 en gennemsnitlig husleje på 966 kr./m².
Afdeling 285-0 Ringen har, i forbindeles med en godkendt renovering fra 2014 (udskiftning af døre og vinduer), optaget et lån som er fuldt indarbejdet i budgettet for 2018/2019. En del af huslejestigningen skyldes derfor et allerede godkendt låneoptag. Lejerbo har beregnet lånets påvirkningen af huslejen til at være 4,77 % for familieboligerne og 4,86 % for ungdomsboligerne. Den resterende huslejestigning er derfor på 10,86 % for familieboligerne og 11,01 % for ungdomsboligerne.
En af årsagerne til huslejestigningen skal blandt andet findes i boligorganisationens budgetstrategi, hvor der er ønske om at øge henlæggelserne til planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Afdeling Ringen har, i følge boligorganisationen, afsat for lidt igennem flere år og har de sidste par år i stedet afholdt udgifterne som uforudsete vedligeholdelsesopgaver via driftsregnskabet. Det har resulteret i et betydeligt driftsunderskud. Der er således et opsamlet underskud pr. 30. september 2017 på 2.297.924 kr.
Ud over et merforbrug på ejendomsskatter, vand og drift af ejendomskontor på ca. 401.000 kr. skyldes underskuddet i regnskab 2016/2017, i følge boligorganisationen, også merudgifter på almindelig vedligeholdelse på ca. 505.000 kr.
Forvaltningen har drøftet driftsunderskuddet med boligorganisationen og i den forbindelse anbefalet, at der sker en bedre planlægning af vedligeholdelsesudgifterne. Forvaltningen er opmærksom på, at ved at øge henlæggelserne, kan en huslejestigning ikke undgås.
En anden årsag til huslejestigningen er, at det opsamlede underskud er indarbejdet i afdelingens budgetter og afvikles over 3 år. Lovgivningen giver mulighed for, at underfinansieringer afvikles over højst 10 år, hvis det skønnes påkrævet for afdelingens videreførelse.
En huslejestigning skal varslet overfor beboerne, 3 måneder før den træder i kraft. Budgetperioden starter den 1. oktober 2018. Lejerbo kan tidligst varsle en huslejestigning med virkning fra den 1. januar 2018. For at undgå for lav huslejeindtægt i budgetperioden, vil den manglende huslejeindtægt fra de første tre måneder blive lagt til huslejen fordelt på resten af budgetåret.
Som bilag til sagsfremstillingen er vedhæftet et skema med huslejeberegning 2018-2019. Med baggrund i Lejerbos budgetforslag har forvaltningen beregnet den husleje som beboerne vil blive opkrævet fra den 1. januar 2018. I skemaet ses konsekvensen for huslejen, hvis en afvikling af opsamlet underskud ændres til 5 år eller 10 år. Tal i parentes er huslejestigning reguleret for allerede godkendt låneoptag på baggrund af renovering fra 2014.
Ved en afvikling over 5 år vil huslejen gennemsnitlig stige med 12,87 % for familieboliger og 13,06 % for ungdomsboliger. Afvikles underskuddet derimod over 10 år, vil den gennemsnitslige huslejestigning være 10,80 % for familieboligerne og 10,96 % for ungdomsboliger.