Boligselskabet Sjælland ansøger om tilsagn om offentlig støtte (Skema A) til opførelse af 48 senioregnede (familie)boliger til afdeling 303, beliggende Ejbovej 77, 4632 Bjæverskov.
Beskrivelse af sagen
Tilsagn til støtte af alment byggeri gives af Byrådet, herunder tilsagn på vegne af Staten til løbende ydelsesstøtte til byggeriet.
Handlingsforløb i støttesagen
Skema A: Tilsagn til støttet byggeri (påbegyndelse af projektering, afholdelse af licitationer m.m.). Der er tale om en begunstigende forvaltningsakt, som ikke uden videre kan tilbagekaldes. Der er tale om, at kommunen inden for den givne fuldmagt i almenboligloven har givet et tilsagn. Boligorganisationen har 15 måneder fra Skema A's godkendelse til fremsendelse af Skema B.
Skema B: Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse. På grundlag af resultatet af den afholdte licitation godkendes et endeligt budget. Dette skal overholde det bindende maksimumsbeløb, og dette kan ikke overskrides ved Skema C, dog kan udgifter til indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden medtages uden maksimumsbeløbet. Der godkendes en foreløbig leje.
Skema C: Byggeregnskab. Byggeriet er afsluttet, og byggeriet er gået i drift. Der godkendes et revideret byggeregnskab og en endelig leje.
Baggrunden for og idéen med projektet
Baggrunden for projektet er en række møder mellem Boligselskabet Sjælland og to lokale ildsjæle, som har henledt opmærksomheden på behovet for ældreegnede familieboliger i det centrale Bjæverskov. Med dette udgangspunkt er det Boligselskabet Sjællands ønske at etablere et seniorbofællesskab, hvor der i opskrivningen tilgodeses lokale seniorer fra Bjæverskov og Køge Kommune. Det kan ske gennem en fleksibel udlejning, hvor den kommende afdeling selv forestår visiteringen. I tiden frem til etableringen af afdelingen etableres en forening eller følgegruppe, som sammensætter en bestyrelse og et visitationsudvalg.
Projektets idé er at skabe en lille intim rækkehusbebyggelse i centrum af Bjæverskov, hvor der i indretningen af boligerne lægges vægt på høj grad af senioregnethed. Bebyggelsen samler sig om afdelingens fælleshus og er udformet i et samlet hensyn til den tætte beboerkontakt og områdets generelle udfordringer i forhold til støj.
Bebyggelsen opføres inden for rammeaftalen BOLIG-rækkerne og er i sit udgangspunkt 1-plans-boliger i varierende størrelser, som tilgodeser livet som senior, hvor det kan være nødvendigt med en rollator, kørestol, eller at man generelt er dårligt gående. Det er tanken, at bebyggelsen opføres som et seniorbofællesskab, hvor kommunens seniorer prioriteres over almindelige ventelister ved fleksibel udlejning. Da det samtidig er et ønske, at der skal være en diversitet i alderssammensætningen, så seniorbegrebet i højere grad inkluderer yngre seniorer, f.eks. 55-69 år, etableres der også et antal 2-etagers boliger for de yngre seniorpar, som ikke i samme grad oplever gangbesvær eller behov for hjælpemidler.
Bebyggelsen er tilrettelagt som en traditionel rækkehusbebyggelse med små boliggader, hvor gående trafik og ophold er prioriteret frem for biler og parkering. Bebyggelsens p-plads etableres langs adgangsvejen mod centeret og skærmer derved delvist for den støj, som er tilknyttet butikkerne og centeret. Eksisterende stiforbindelse på tværs af grunden bevares, men omlægges, jf. lokalplanens krav.
Der planlægges opført
Det ansøgte projekt omfatter i alt 3.676 m2 (ekskl. fælleshus) bruttoetageareal fordelt på 48 boliger á
15 stk. type 10 - 3 værelsesboliger på 83 m2 i to planer
12 stk. type 7 - 3 værelsesboliger på 86 m2 i et plan
21 stk. type 8 - 2 værelsesboliger på 67 m2 i et plan
1 stk. fælleshus på 200 m2, evt. i to planer for en bredere anvendelighed
(Boliger og fælleshus på i alt 3.878 m2)
Lokalplansforhold
Tilsagn til Skema A forudsætter en endelig vedtagelse af lokalplanen.
Forvaltningen oplyser, at etablering af de 48 senioregnede familieboliger i Bjæverskov er i overensstemmelse med lokalplan 1091 - Boliger ved Ejbovej, Bjæverskov, som har været i høringsproces, og som efterfølgende er vedtaget af Køge Byråd den 30. november 2021.
Anskaffelsessum (finansiering og fordeling)
Den samlede anskaffelsessum udgør 100.868.400 kr., ifølge oplysningerne i det indberettede Skema A og følgebrevet fra Boligselskabet Sjælland.
Anskaffelsessummen finansieres således (fremgår af Skema A, side 8):
Realkreditlån |
90,781 mio. kr. |
Grundkapitallån |
8,069 mio. kr. |
Beboerindskud |
2,017 mio. kr. |
Selskabsbestyrelsen har på selskabsbestyrelsesmødet den 26. oktober 2021 godkendt Skema A-sagen, dog bemærker forvaltningen i den forbindelse, at finansieringsoplysningerne fra selskabsbestyrelsens beslutningsdokument, som er vedlagt sagen som bilag, er blevet justeret en smule i selve Skema A-indberetningen, hvilket ifølge Boligselskabet Sjælland skyldes en mindre justering på 8 kvm. i det samlede bruttoetageareal.
Fordelingen af anskaffelsessummens udgifter er følgende (fremgår af Skema A, side 6-7):
Grundudgifter i alt |
17,698 mio. kr. |
Entrepriseudgifter |
71,322 mio. kr. |
Omkostninger |
10,386 mio. kr. |
Gebyrer |
1,462 mio. kr. |
Grundkapitallån og garantistillelse
Kommunen yder grundkapitalindskud til støttet byggeriet, og procentsatsen er afhængig af den gennemsnitlige størrelse på lejlighederne. Grundkapitalindskuddet skal tilbagebetales til kommunen, og tilbagebetalingen skal være påbegyndt senest 30 år efter byggeriets færdiggørelse. Det er Landsbyggefonden, som vurderer og beslutter, hvornår der kan tilbagebetales, herunder beløbsstørrelse på tilbagebetalingen. Ved skema A-godkendelse er kommunen forpligtiget til afholde udgiften til grundkapitalindskud, som indbetales til Landsbyggefonden.
Ved skema A gives der tilsagn om garantistillelse. Først ved skema B og C kendes beløbet for garantistillelsen.
Husleje
En samlet årlig boligudgift ekskl. forbrugsudgifter budgetteres til 1.206 kr. pr. m2.
Det er planen, at der etableres 21 stk. 2-værelses boliger på 67 m2 med en månedlig husleje på 6.734 kr. pr. måned, og 27 stk. 3-værelsesboliger på mellem 83-86 m2 med en månedlig husleje på mellem 8.342 kr. og 8.643 kr. Begge eksempler er før hensyntagen til den indbyrdes værdi. De årlige forbrugsudgifter skønnes til 166 kr. pr. m2.
Den videre proces og tidsplan
Boligselskabet Sjælland har to rammeaftaler med bæredygtige byggesystemer, BOLIG-III og BOLIG-rækkerne, og specielt det sidste vil være meget velegnet til en bebyggelse af denne karakter. Fordelen med rammeaftalerne er, at Boligselskabet Sjælland vil have en kortere responstid, da udbudsforpligtelserne allerede er afholdt i projektkonkurrencen. Det betyder, at et evt. byggeri af almene boliger vil kunne opstartes i løbet af foråret 2022 og være klar til indflytning i efteråret 2023.
Særlige vilkår
Kommunen stiller som særlig betingelse for tilsagnet, at klausulen vedrørende socialt og etisk ansvar samt uddannelsesklausulen, som Køge Kommune anvender i sine udbud af anlægsopgaver, anvendes i forbindelse med byggeriet.
Hertil kommer som betingelse for tilsagnet, at de mere generelle bestemmelser om udbud, ansvar, kvalitetssikring, bygningsdrift og eftersyn mv., der er nævnt i støttebekendtgørelsens bilag 2., overholdes.