Køge Kommune etablerede Køge Jorddepot i sag 246 på Byrådets møde i 2004. Køge Jorddepot blev etableret som et forsyningsselskab og i marts 2007 modtag Køge Kommune tilsagn fra Ministeriet på lånedispensation til hele anlægsprojektet.
Projektet er sammensat således, at Jorddepotet har modtaget forurenet jord fra hele Sjælland. Jorddepotet har så mod betaling forseglet jorden og brugt den til at udvide havnen. Når jorden har ligget i 30 år under løbende miljømæssigt tilsyn, overtager Køge Havn jorden ved at købe den af Jorddepotet. Jorddepotet modtager i hele perioden lejeindtægter for udlejning af jorden til erhvervsformål.
Det har været et stort og risikofyldt projekt, hvor specielt anlægsomkostningerne og prisen på modtagelsen af den forurenede jord har kunnet svinge. Etableringen er nu ved at være afsluttet succesfuldt, og de største risici er dermed afdækket. Tilbage er derfor primært den finansielle risiko i forbindelse med belåningen i resten af projektets løbetid. Der er løbende blevet optaget lån til de løbende anlægsarbejder på Jorddepotet, men de skal nu omlægges til permanente lån.
Køge Kommune har den 19. januar 2021 opnået dispensation fra lånebekendtgørelsen til at optage 30-årigt lån til finansiering af Jorddepotet i resten af projektets løbetid. Normalt kan kommunen nemlig kun låne i op til 25 år. Med afslutning på anlægsfasen skal finansieringen omlægges fra byggekredit til fast lån, men miljølovgivningens krav om 30 års liggetid starter først med udløbet af lejemålet for Scanfield-arealet i 2024 og efter Miljøstyrelsens tilladelse til overgang fra driftsfasen til efterbehandlingsfasen. I dette tilfælde vil lånet udløbe i 2051, mens salgsindtægterne for arealerne først kan realiseres i 2054, og dermed vil der være et kommunalt kassetræk på ca. 300 mio. kr. i perioden.
Det er formentligt muligt at afvente den endelige belåning til 2024, og dermed få sammenfald mellem låneperioden og miljølovgivningens krav om 30 års liggetid. Dette vil imidlertid give en betydelig renterisiko, når man betragter et lånebeløb på ca. 600 mio. kr., og derfor bør det overvejes at optage den endelige belåning nu alligevel. Der er nemlig forskellige muligheder for at undgå dette kassetræk i 3 år, og de vil blive gennemgået nedenfor. Først beregnes imidlertid den potentielle renterisiko.
Et 30-årigt lån på 600 mio. kr. med en restgæld på ca. 300 mio. kr. og med fast rente vil primo 2021 kunne optages til ca. 0,6 pct. i rente. Det betyder, at der primært skal betales afdrag, og pga. inflation vil nutidsværdien af sådan et lån være mindre end de 600 mio. kr. Helt konkret vil sådan et lån have følgende profil, hvis man antager en inflation på 1 pct.:
600 mio. kr. til 0,6 pct. i rente: Årlig ydelse på 13,3 mio. kr. og nutidsværdi på 554 mio. kr.
Ved at vente med belåningen til 2024 er der en risiko for at renten vil være steget. I værste fald er renten f.eks. steget til 2 ½ pct., og under samme antagelser vil lånet have følgende profil:
600 mio. kr. til 2½ pct. i rente: Årlig ydelse på 24,6 mio. kr. og nutidsværdi på 781 mio. kr.
Renterisikoen er således godt 225 mio. kr. – eller omkring 120 mio. kr. for hvert procentpoint renten stiger i dette regneeksempel.
Nedenfor skitseres forskellige muligheder for at optage lån nu og alligevel undgå et stort kommunalt kassetræk sidst i projektperioden.
-
Kravet om 30 års liggetid følger af miljølovgivningen med Miljøstyrelsen som myndighed. Det er muligt at ansøge Miljøstyrelsen om en forkortelse af liggetiden. Såfremt liggetiden kan forkortes til maksimalt 27 år, så vil Køge Havn kunne købe arealerne i 2051 samtidig med udløbet af lånet. Der vurderes at være gode muligheder for at opnå en forkortet liggetid da Køge Jorddepot allerede nu er i gang med at få revurderet miljøtilladelsen. Der vil i forbindelse med revurderingen blive argumenteret for at depotet skal overgå til passiv drift når prøver i en periode ikke har vist overskridelser af grænseværdierne. Der er flere fortilfælde omkring afkortning af efterbehandlingstiden fra andre depoter, hvorfor dette vurderes at være den primære strategi.
I det følgende gennemgås mulige alternativer, hvis der ikke kan opnås en forkortet liggetid.
- Indenrigs- og boligministeriet kan i særlige tilfælde, hvor der er tale om kortvarig låntagning, meddele dispensation til optagelse af lån i op til tre år. Det er derfor muligt at ansøge om særlig låneadgang sidst i projektperioden.
-
Køge Jorddepot har opnået dispensation fra lånebekendtgørelsen til at optage et 30-årigt lån mod normalt maksimalt 25 år. Det er til sin tid muligt at ansøge om dispensation til yderligere 3 års forlængelse af lånet.
-
Der udarbejdes en model for hel eller delvis betaling fra Køge Havn i 2051 selvom selve overdragelsen af arealerne først sker i 2054. Betalinger skal normalt følge transaktionsprincippet, således at betaling og modydelse udveksles samtidig. I grundhandler er der visse muligheder for delvise betalinger, herunder deponering af beløb hos sælger. De nærmere juridiske omstændigheder skal undersøges nærmere.
-
Sidste udvej er naturligvis et kassetræk på godt 300 mio. kr. i 3 år. Det er naturligvis ikke en særligt attraktiv mulighed, men er som sagt også sidste udvej i bestræbelserne på at undgå en renterisiko på op mod 225 mio. kr. – og derfor alligevel værd at overveje.
På baggrund af ovenstående er det Økonomisk Afdelings anbefaling, at der snarest muligt foretages låneomlægning til fast rente, og at der samtidig arbejdes med at forkorte den miljømæssigt krævede liggetid inden salg.