Lokalplan 1033, Bevarende lokalplan for Digterkvarteret blev vedtaget af Byrådet i 2015. En sag om udskiftning af vinduer i en bolig, der er udpeget som bevaringsværdig, har i foråret 2021 ført til en debat om lokalplanens gyldighed og forvaltningens administration. Sagen lægges op til drøftelse i udvalget for at afklare, om der er anledning til at ændre lokalplanen eller eventuelt styrke kendskabet til lokalplanens formål og virkemidler.
Det er lokalplanens formål at sikre og styrke homogeniteten i området ved at:
- Fastsætte bestemmelser for udformningen af en bygning, så den tilpasser sig områdets karakter
- Fastsætte bestemmelser for bevaring af det enkelte hus
- Fastsætte bestemmelser om materialer, vinduesudformning, tagformer, kviste, detaljering, skiltning placering og omfang af bebyggelse
- Fastsætte bestemmelser for nyt byggeri og anlæg.
Lokalplanen skal desuden sikre og styrke autenticiteten af bygningerne ved at:
- Udpege særligt bevaringsværdige bygninger af særlig betydning for lokalplanområdet
- Fastsætte delområders særlige arkitektoniske karakteristika i forbindelse med om- og tilbygning og vedligeholdelse af bygningerne i området.
Endelig skal planen sikre områdets grønne karakter ved at fastsætte bestemmelser om forhaver.
Lokalplanen har en række specifikke bestemmelser om materialer og bygningers udformning; tagformer, kviste, døre og vinduer. Planen har desuden en kompetencenorm for 31 boligejendomme, der er udpeget som særlig bevaringsværdig bebyggelse. Disse må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunens tilladelse. De skal fastholdes i eller tilbageføres til oprindeligt udseende, også hvad angår materialer, detaljering, overfladebehandling og farver. Byrådet kan tillade, at der udføres mindre tilbygninger til eller ændringer af bebyggelsen, når det sker i respekt for husets stil og i forhold til omgivelserne. Bestemmelsen betyder, at alle nævnte forhold kræver dispensation efter Planlovens § 19.
Det er særligt begreberne ”ombygges”, ”ændres” og "tilbageførsel til oprindelig stil”, der har givet anledning til misforståelser eller fejltolkning af lokalplanen.
Lokalplanens tilblivelse
Lokalplanarbejdet blev sat i gang på opfordring fra borgere i byen og i lokalområdet. I processen har der været argumenter både for og imod lokalplanen og dennes detaljeringsniveau.
Lokalplanen er udarbejdet efter planlovens regler om offentlig høring af et planforslag, vedtagelse i Byrådet og endelig offentliggørelse med klagevejledning. Da planen ikke har været påklaget, antager forvaltningen, at den er det lovligt gældende plangrundlag.
Lokalplanarbejdet er blevet kritiseret for ikke at bygge på systematiske analyser eller nedfældede principper, men der er ingen krav om at benytte bestemte metoder, når der udarbejdes en bevarende lokalplan. Mange kommuner benytter den såkaldte SAVE-registrering, som er en metode til at kortlægge, registrere og vurdere bevaringsværdier i bymiljøer og bygninger. Metoden afdækker disse fem elementer: Arkitektonisk værdi, kulturhistorisk værdi, miljømæssig værdi, originalitet og tilstand.
Planens redegørelse indeholder beskrivelser af de to arkitektoniske stilperioder, der er særligt dominerende i området, og som derfor søges bevaret. I redegørelsen er det også beskrevet, hvilke bygningsdele der især skal være fokus på ved ombygninger eller vedligeholdelse. Endelig indeholder planen fotos af samtlige 31 bevaringsværdige bygninger.
Teknik- og Miljøforvaltningens egne jurister vurderer, at lokalplanen er lovligt tilvejebragt, og at lokalplanen lever op til kravene til en bevaringsværdig lokalplan. Bestemmelserne om bevaring indeholder en tilstrækkelig saglig og konkret regulering af bygningerne i lokalplanområdet, herunder særligt de bevaringsværdige. Bestemmelserne fremstår tydelige og konkrete og bør ikke efterlade mange tvivlsspørgsmål. Se vedhæftede notat fra kommunens juridiske afdeling.
Sagsbehandlingen
Gennem de seneste seks år har forvaltningen administreret lokalplanen. Ca. 50 sager i alt har bl.a. handlet om nedrivning og genopførelse af boliger, tilbygninger, udskiftning af tage og vinduer. Hertil kommer en lang række forespørgsler til lokalplanen, som ikke har ført til egentlige afgørelser.
Forvaltningen har pligt til at håndhæve lokalplanen, hvilket i nogle tilfælde kan give anledning til konflikt med husejerne. Forvaltningens tilgang er altid at afsøge løsninger, som kan tilfredsstille både husejeren og være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er dog tilfælde, hvor der ikke kan opnås enighed, fordi lokalplanen sætter grænser og stiller krav, som ikke kan omgås, og som også har været hensigten fra Byrådets side, da den bevarende lokalplan blev vedtaget.
Dette kan af den enkelte boligejer opfattes, som om forvaltningen ikke sætter borgeren i centrum. Det er forvaltningens opfattelse, at ved at fokusere samlet set på alle områdets boligejere og hele kvarteret, netop også varetager den enkeltes interesser.
Realdania konkluderede i rapporten ”Værdien af bygningsarven” fra 2015, at bygningsarven har en stor økonomisk værdi, som medfører udvikling og økonomisk vækst. Bevaringsværdige huse opnår højere ejendoms- og salgspriser, og der ses afledte effekter i form af øgede indtægter fra turisme og flere ansatte.
Forvaltningens vurdering
Forvaltningen vurderer, at det har stor værdi for Køge by, at der findes ældre boligområder med bevaringsværdige boliger. Ved at stille krav til arkitektur og materialer, og ved at udpege bevaringsværdige ejendomme sikres det, at byen rummer en variation i boligudbuddet, og at der fortsat findes kvarterer, der i sin helhed eller med mange enkeltejendomme repræsenterer velholdte eksempler på arkitektoniske stilarter. I Digterkvarteret gælder det særligt Bedre Byggeskik og de to nyere stilarter Funkis og Den funktionelle Tradition.
Forvaltningen vurderer, at der ikke er juridiske eller faglige anledninger til at ændre i plangrundlaget. Da der i enkelte sager er rejst tvivl om, hvordan boligejere skal forholde sig ved istandsættelser mv., og da forvaltningen gennem tiden har oplevet, at der er foretaget ombygninger eller udskiftninger uden forudgående dispensation, vil forvaltningen anbefale, at kommunen oplyser alle grundejere om lokalplanens formål og bestemmelser.
Formidlingen kan ske via direkte breve til alle grundejere, og det kan ske via kommunens hjemmeside eller evt. et borgermøde. Oplysninger på hjemmesiden kan rettes bredere mod alle områder med bevaringsværdier.