Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget ansøgning om dispensation fra Lokalplan 1044 til opførelse af en rækkehusbebyggelse på ejendommen Kildegård Mark 2 i Ølsemagle Landsby.
Ansøger ønsker at nedrive den eksisterende bebyggelse på ejendommen og opføre 26 nye boliger i form af rækkehuse i fem længer i 1½ etage med trempel. Den eksisterende bebyggelse består af tre maskinhaller og et stuehus fra 1850.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan 1044 for Ølsemagle Landsby. Formålet med lokalplanen er bl.a. at give mulighed for udvidelse af Ølsemagle Landsby med nye boliger, som følge af den byudvikling, som sker omkring landsbyen og som konsekvens af Køge Nord Station samt at give mulighed for ny anvendelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger. Lokalplanen giver mulighed for udstykning til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse udpegede steder i landsbyen. På ejendommen Kildegård Mark 2 giver lokalplanen mulighed for, at der kan indrettes bolig eller kontorvirksomhed i de eksisterende strukturer men ikke for udstykning til ny boligbebyggelse.
Ølsemagle Landsbys struktur er bl.a. kendetegnet ved Ølsemagle Kirkevej, som ligger i den rørlagte Snogebæks forløb og de gamle tre- og firlængede gårde, som ligger trukket tilbage fra vejen på ådalens sider. Strukturen ses tydeligst i den østlige del af landsbyen, hvor de gamle gårde er bevaret, mens den vestlige del af landsbyen, herunder ejendommen Kildegård Mark 2, er præget af nyere landbrugsbygninger eller fritliggende huse. Lokalplan 1044 indeholder ingen bevaringsbestemmelser, men beskriver landsbyens struktur og fastholder den med bestemmelsen om, at der kun kan udstykkes på ”bagsiden” af gårdene samt i den vestlige ende af Ølsemagle Kirkevej, hvor strukturen er mindre markant.
Det ansøgte projekt udgør en fortolkning af gård-motivet i form af to opløste længestrukturer placeret på ådalens nordlige side og vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens beskrivelse af landsbyens struktur. Den skitserede bebyggelse er udformet med høj tagrejsning i lighed med landsbyens gamle gårde.
Det ansøgte projekt repræsenterer et fodaftryk på 1.704 m2 og et etageareal på 3.408 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 33. Den eksisterende bebyggelse består af tre maskinhaller med et samlet areal på ca. 1.000 m2 og et stuehus på 338 m2. I 2019 er der nedrevet tre længer med et areal på ca. 350 m2. Uden en dispensation ville det således ved lokalplanens vedtagelse være muligt at indrette ca. 1.650 m2 bolig eller kontorvirksomhed i den eksisterende gårdstruktur, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 16. Det ansøgte projekt udgør således en fortætning af landsbyen i overensstemmelse med lokalplanens formål om udvidelse af landsbyen med flere boliger.
Nabohøring
Ifølge planlovens § 20 skal dispensationer fra en lokalplan sendes til høring hos personer, foreninger m.v. med individuel interesse i sagen i to uger, inden der kan træffes en afgørelse. Dispensationen har været sendt i nabohøring fra den 8.-25. maj. 2020 Der er indkommet fem høringssvar.
Høringssvarene indeholder bl.a.:
- Utilfredshed med udbygning af landsbyen med øget befolkningstæthed til følge,
- Bekymring for gener for naboer,
- Bekymring for, hvorvidt Ølsemagle Kirkevej har kapacitet til øget trafik.
Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at give mulighed for flere boliger på en ejendom med overflødiggjorte landbrugsbygninger i et område i byzone, som ligger indenfor det stationsnære område omkring Køge Nord Station, hvor der i øvrigt vil ske en markant stigning i befolkningstallet indenfor en årrække, som følge af byudviklingsområdet Køge Nord.
Forvaltningen foreslår, at fastsætte som vilkår for dispensationen, at bebyggelse ikke må placeres nærmere skel end 6,5 meter til naboejendomme således, at det skrå højdegrænseplan er overholdt ved en bygningshøjde på 8,5 meter. Den skitserede bebyggelse ligger mindst 10 meter fra skel mod indsigers ejendom, da der ligger en intern vej mellem de to ejendomme.
Forvaltningen vurderer, at den ansøgte dispensation kan meddeles, da den ikke strider mod lokalplanens principper. Lokalplanens formål er bl.a. at give mulighed for udvidelse af Ølsemagle Landsby med flere boliger og for ny anvendelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger. Dispensationen medfører nedrivning af eksisterende bygninger i stedet for genanvendelse, men det vurderes, at den skitserede bebyggelse vil passe bedre ind i lokalplanens beskrivelse af landsbyens struktur end den eksisterende landbrugsbebyggelse.
Det ansøgte projekt kunne qua projektets størrelse være lokalplanpligtigt i sig selv, men da projektet er i overensstemmelse med lokalplanens principper, og da lokalplanen er vedtaget inden for de seneste år, er det forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres til projektet efter den gennemførte planproces, hvor naboerne har været hørt.
Ølsemagle Kirkevej
Forvaltningen har efter nabohøringen haft en dialog med Ølsemagle Landsbylaug, som ikke mener, at Ølsemagle Kirkevejs kapacitet er tilstrækkelig til den voksende landsby, og at det bør undersøges, hvorvidt det ansøgte projekt kan få vejadgang fra den fordelingsvej, som skal servicere boligerne i Køge Nord.
Forvaltningen vurderer, at Ølsemagle Kirkevejs udlæg er tilstrækkeligt, også taget i betragtning, at landsbyen vokser. Samme type vejudlæg ses eksempelvis i en række af kommunens andre landsbyer. Hvor Ølsemagle Kirkevej tidligere har været gennemkørselsvej, også for biler, bliver den i dag primært brugt af landsbyens beboere, hvilket betyder, at det primært er folk, som kender vejens begrænsninger, der bruger vejen.
Forvaltningen har undersøgt muligheden for at etablere vejadgang til Kildegård Mark 2 fra nord. Langs ejendommens nordlige skel findes et beskyttet dige, som ikke må gennembrydes. Ejendommen nord for Kildegård Mark 2 er solgt på baggrund af Masterplan for Køge Nord, som ikke rummer en adgangsvej til ejendommen. Det er ikke hensigtsmæssigt at etablere vejadgang indover nabogrunden mod øst, da vejen i så fald vil skulle passere et areal, som er disponeret til vandhåndtering og/eller vendeplads for Køge Nord-området. Det er desuden forvaltningens vurdering, at det vil være urimelig omkostningstungt og ressourcekrævende at etablere vejadgang fra nord taget i betragtning, at det kan lade sig gøre rent trafiksikkerhedsmæssigt at anvende den vejadgang, som allerede findes fra Ølsemagle Kirkevej.
Forvaltningen vurderer, at Ølsemagle Kirkevej er trafiksikker i sin nuværende form, men anbefaler med udgangspunkt i Ølsemagle Landsbylaugs udmelding om, at det ikke føles trygt at færdes på vejen, at der arbejdes videre med nedenstående tiltag. Det er dog ikke forvaltningens vurdering, at tiltagene er en forudsætning for at meddele dispensation som beskrevet.
- En mere tydelig opdeling af kørebane og cykelsti, f.eks. ved afstribning,
- Etablering af en egentlig gangsti i vejens sydlige rabat, som allerede i dag anvendes af gående,
- Der foregår stadig en del omvejskørsel af Ølsemagle Kirkevej efter afspærring af Kapelvej, hvilket muligvis kan afhjælpes ved bedre skiltning.
Indsatserne skal afvejes i regi af Teknik- og Ejendomsudvalget i forhold trafiksikkerhedsforanstaltninger i i øvrigt i kommunen.