Ejeren af Højskolevej 17 har søgt om landzonetilladelse til etablering af to boliger på henholdsvis 190 m² og 205 m² i 1½ plan i en overflødiggjort landbrugsbygning.
Ejendommen er en landbrugsejendom på 25 ha. med et hovedhus fra 1870 på 170 m² samt en overflødiggjort landbrugsbygning fra 2001 på 235 m². Hovedhuset anvendes fortsat til privat bolig og markerne drives fra ejers landbrug på Egøjevej 12.
Plangrundlag
Ifølge Kommuneplan 2017 er ejendommen beliggende i rammeområde 13L01 - Det åbne land. En del af ejendommen er udlagt med kulturhistorisk bevaringsværdi. Det betyder, at de bevaringsværdige kulturmiljøer er sårbare enheder, som bør værnes om. Generelt gælder det, at ved nye disponeringer af området bør der tages hensyn til overordnede helheder og egnskarakteristika.
Planlovens § 35 stk. 1: I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer.
Planlovens § 37: I følge planlovens §37 kan man uden landzonetilladelse etablere én bolig i overflødiggjort landbrugsbygning - herunder staldbygninger m.m., der ikke ombygges i væsentligt omfang og ikke er opført indenfor de sidste 5 år.
Planlovens §35.10: Kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse efter § 35, stk. 1 til etablering af flere boligenheder i eksisterende bygninger i landzone, som er egnede hertil og kan indrettes uden væsentlige om- eller tilbygninger. Fx i en tidligere skole eller plejehjem, hvorimod overflødiggjorte landbrugsbygninger som f.eks. stalde og lader vil være vanskeligere at omdanne til boligformål uden væsentlige ombygninger.
Planlovens §37 giver en umiddelbar ret til ombygning af stald til 1 bolig uden væsentlig ombygning. Planlovens §35.10 giver mulighed for at tillade flere boliger i eksisterende, egnede bygninger i landzonen uden væsentlig ombygning. Her fremhæves det, at staldbygninger kan være svære at tilgå uden væsentlig ombygning.
Denne åbning i planloven fra 2017 skal understøtte indsatsen for bosætning i landdistrikterne i form af nye boformer som bofællesskaber og kollektiver. Samtidig er der også ønske om, at de eksisterende boliger/bygninger i landzonen ikke står og forfalder.
De nye boligenheder er ikke omfattet af retten til at udvide op til 500 m² efter § 36, stk. 1, nr. 10, og kan ikke overgå til anvendelse til fritidsboliger.
Ansøgningen har været i naboorientering, og to naboer i området har fremsendt deres bemærkninger, der bl.a. handler om frygt for uro, larm og øget trafik på Højskolevej, der vil føre til værdinedsættelse af deres ejendom. De mener desuden, at indretning af to lejligheder vil være i strid med Planlovens § 35.10, idet de mener, der er tale om en væsentlig ombygning af eksisterende lade.
Vurdering
Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at tilladelse til indretning af to boligenheder i den konkrete, overflødiggjorte landbrugsbygning ikke tilsidesætter hensyn, som skal varetages ved landzoneadministrationen, herunder hensyn til landskab, natur, miljø, planlægning eller naboer. Da man helt uden landzonetilladelse ville kunne indrette én bolig i ladebygningen, og da planloven giver mulighed for at tillade flere boliger i egnede bygninger, vurderer forvaltningen, at en tilladelse stemmer overens med Planlovens overordnede formål eller intentioner. Hidtidig praksis efter § 37 har gennem mange år været, at både stald- og ladebygninger frit har kunnet omdannes til en bolig.
Den bygning, der ønskes indrettet til bolig, er en nyere ladebygning opført i gul-pudsede facader med et antal vinduesåbninger og døre etableret i landlig stil. En del af ejendommen er udlagt i område med kulturhistorisk bevaringsværdi. Det er derfor vurderet, at tilladelse til etablering af to boligenheder i bygningen skal medføre en arkitektonisk forbedring af bygningen i forhold til kulturmiljøet. Herunder en mindre udvidelse af boligerne ved etablering af kviste frem for ovenlysvinduer og en tilpasset facade udformning med flere vinduer og dørhuller, der understreger bygningens boligformål og tilpasser sig eksisterende hovedhus. Bygningen skal fortsat have røde vingetegl på taget. Disse ændringer vurderes ikke at være væsentlige om- eller tilbygninger.