Ejer af Billesborgvej 51 har søgt om landzonetilladelse og dispensation fra åbeskyttelseslinjen til at opføre en garagebygning på 100 m². Garagen skal primært bruges til opbevaring af klassiske og specielle biler.
Garagen ønskes udført i samme arkitektoniske stil som ejendommens beboelseshus. Taget udføres som sadeltag med helvalm og med sorte betontegl. Murfacader udføres i lyse grå/mørkegrå/sorte teglmursten. Bygningens højde bliver 5,5 meter. Ansøger har medsendt to referencefotos af beboelseshuset, der er vedlagt som sagens bilag 1.
Forud for ansøgningen fremsendte Teknik- og Miljøforvaltningen et forslag til et byggeprojekt til ejer, som man vurderede kunne opnå landzonetilladelse og dispensation fra åbeskyttelseslinjen. Forslaget bestod i en mindre østvendt udvidelse af eksisterende bygning nr. 2 (jf. BBR) samt opførelse af en mindre selvstændig udhusbygning op til 50 m2 - begge beliggende på linje med eksisterende bebyggelse, så ind- og udkig til Vedskølle Å ikke blev yderligere obstrueret. Dette forslag blev forud for fremsendelse til ejer også fremlagt til orientering for udvalget på mødet den 5. november 2020 (under pkt. nr. 194). Forvaltningens forslag er sidenhen blevet afvist af ejer, og ovennævnte ansøgning om garagebygning på 100 m2 er herefter blevet fremsendt.
Ejendommen er en beboelsesejendom i landzone på 0,9 ha, og den ligger øst for Egøje. Den ligger i et område udpeget som økologisk forbindelse i kommuneplanen. De økologiske forbindelser skal sikre forbindelsen mellem vigtige naturområder med særlige naturbeskyttelsesinteresser og kysten. Den konkrete økologiske forbindelse forløber langs Vedskølle Å i erkendelsen af, at vandløbet og dets nære omgivelser udfylder en vigtig rolle som spredningskorridor for en lang række dyre- og plantearter.
Ejendommen ligger også i et område med landskabelige værdier, jf. kommuneplanen. Det udpegede område (Vedskølle-egnen) er sårbart over for udfyldning og opløsning af landskabsrummene ved fx spredt bebyggelse. Formålet med udpegningerne er bl.a. at sikre, at de landskabelige værdier ikke forringes, og at der til stadighed værnes om områdernes kvaliteter.
Lovpraksis og plangrundlag
Åbeskyttelseslinjen (Naturbeskyttelseslovens § 16)
Bygningen ligger indenfor åbeskyttelseslinjen langs Vedskølle Å, der løber langs ejendommens vestlige skel, se sagens bilag 2. Der må ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet indenfor en afstand af 150 meter fra en række danske vandløb.
Forvaltningen kan meddele dispensation fra forbuddet. Det beror på et konkret skøn, om der er en tilstrækkelig tungtvejende grund til at dispensere fra forbuddet.
Hovedformålet med åbeskyttelseslinjen er at sikre åerne som værdifulde landskabselementer og som levesteder og spredningskorridorer for plante- og dyreliv.
Ved vurdering af, om der kan meddeles dispensation fra forbuddet, er det afgørende, om formålet med det ansøgte kan anses at være så væsentligt, at den generelle beskyttelsesinteresse for de landskabelige og naturmæssige værdier bør vige. Efter gældende praksis vejer den generelle beskyttelsesinteresse tungt, uanset at den enkelte sag kan have begrænset betydning. Forvaltningen skal samtidigt overveje, om kommuneplanen udstikker relevante retningslinjer for afgørelsen.
Graden af uberørtheden langs vandløbets omgivelser er normalt et vægtigt parameter, når der træffes afgørelser. Jo mere uberørt landskabet omkring åen er, des mere restriktivt må det udøvede skøn nødvendigvis være. Hertil hører der en praksis for at kunne tillade mindre nybyggeri og udvidelse af eksisterende bygninger på allerede udbyggede ejendomme, såfremt nyt udhusareal placeres på linje med og ikke nærmere vandløbet end eksisterende lovlig bebyggelse. Således at der ikke bygges nærmere åen, og således at indkig til og udkig fra vandløbet ikke blokeres yderligere.
Landzonereglerne (Planlovens § 35)
Opførelse af garager/udhuse over 50 m² kræver landzonetilladelse. Nybyggeri, der ikke er driftsmæssigt nødvendigt for landbrug, skal begrænses i landzonen. Praksis er, at der kan tilladeles garager op til 100 m². Ved vurderingen af en ansøgning skal forvaltningen se på, om der allerede er garager/udhuse på ejendommen.
Naboorientering
Ansøgningen har været i 14-dages naboorientering hos ejere og øvrige beboere af ejendommene Billesborgvej 51A, 53 og 55, 4600 Køge, jf. Planlovens § 35, stk. 4. Følgende bemærkninger er indkommet til sagen:
- Vallø Stift har den 9. december tilkendegivet, at man ingen bemærkninger har til sagen.
Vurdering
Forvaltningen vurderer, at den ansøgte garagebygning på 100 m² er i strid med gældende lovpraksis, og at der derfor bør meddeles afslag på dispensation fra åbeskyttelseslinjen.
På trods af, at ejendommen allerede er bebygget, opføres garagen med en placering, der blokerer indkig til og udkig fra vandløbet samt med en volumen, der vil være medvirkende til, at ejendommens samlede bebyggelse fortættes og vil fremstå endnu mere markeret i landskabet og herved yderligere svække de landskabelige værdier og oplevelsen af vandløbet i strid med beskyttelsesinteressen.
Der er herudover lagt vægt på, at det privat-rekreative formål med det ansøgte byggeri efter gældende praksis i sig selv ikke bør vurderes så væsentligt, at den generelle landskabelige og naturmæssige beskyttelsesinteresse bør tilsidesættes. Et eksempel på væsentlige formål kan være anlægs- og byggeprojekter, der har en naturforbedrende karakter eller forbedrer den landskabelige oplevelse af vandløbet. Et andet væsentligt formål kan være, hvis projektet har en væsentlig samfundsmæssig betydning og ikke kan placeres på andre lokaliteter end indenfor beskyttelseslinjen.
Der er slutteligt lagt vægt på, at området i kommuneplanen er udpeget for en høj landskabelig og naturmæssig værdi i kraft af udpegningerne som område med landskabelig værdi og økologisk forbindelse, hvor forvaltningen i udgangspunktet bør være forbeholden overfor at meddele dispensation til nyt byggeri.
Planlovens praksis om at se på eksisterende garager/udhuse, når der tages stilling til nybyggeri på 100 m², støtter argumentationen for et afslag.