Klima- og Planudvalget besluttede i møde den 15. august 2019 at sende et projekt for nyt byggeri af 24 lejligheder på "Irmagrunden" Nr. Boulevard 12-16 og Quistgaardsvej 9 i nabohøring med henblik på at meddele dispensation fra de to gældende bevarende lokalplaner, lokalplan 3-11 for bymidten og 3-28 for Nørregade Nord. Dispensation skal gives før, der kan opføres nyt byggeri.
I høringsperioden blev der holdt et orienteringsmøde den 2. september 2019, hvor naboer til byggeriet, Klima- og Planudvalget, repræsentanter fra Teknik- og Miljøforvaltningen samt bygherre deltog.
Der er i høringsperioden indkommet 12 bemærkninger og indsigelser til det fremsendte forslag til projekt for ejendommen.
Indsigelserne handler primært om adgangsforhold (indeholdt i otte indsigelser) og højden af det ønskede byggeri mod Quistgaardsvej (indeholdt i fire indsigelser).
En del indsigere udtrykker bekymring for eventuelle skader på bygninger som konsekvens af den nødvendige pilottering af byggeriet (seks indsigelser) .
Indsigelserne er samlet i det vedlagte høringsnotat, hvor forvaltningens svar til indsigerne også fremgår.
På baggrund af de indkomne høringssvar har bygherre og dennes arkitekt revideret projektet.
Projektet er revideret på følgende områder:
- Byggeriet mod Quistgaardsvej er rykket mod syd, således at der nu er 10,5 meter væk fra naboejendommen Quistgaardsvej 13 i respekt for den servitut, som gælder om afstandskrav. Dette har samtidig givet mulighed for vejadgang til den samlede nye bebyggelse.
- Byggeriet er ændret mod Nr. Boulevard 18, så der opnås en større afstand til denne ejendom, samtidig med at lokalplanens krav om sammenhængende bebyggelse respekteres. Dette medfører, at facaden afkortes ca. to meter mod gaden.
Vejadgang
Der vil blive tale om ca. 20 parkeringspladser tilknyttet byggeriet. Forvaltningen vurderer, at den forventede tilførte trafikmængde vil være beskeden og ikke påvirke trafikforholdene på Quistgaardsvej væsentligt.
Vejadgang til de nye boliger kræver, at der etableres en privat fællesvej på 6-7 meter, afhængig af den konkrete udformning. Derfor anbefaler forvaltningen, at der fastholdes kørende adgang fra Quistgaardsvej. Forvaltningen vurderer, at adgang fra Nr. Boulevard - og dermed et 6-7 meter bredt "hul" i husrækken - ikke er foreneligt med de krav, lokalplanen stiller til en sammenhængende facade mod Nr. Boulevard af hensyn til bevaringsforholdene på stedet. Samtidig er det vurderet, at der ikke vil kunne opnås tilstrækkelige oversigtsforhold ved kørsel ud på Nr. Boulevard.
Højde af byggeriet
Højden af byggeriet på 10,5 meter mod Quistgaardsvej og 12,5 meter mod Nr. Boulevard er fastholdt i projektet. Forvaltningen vurderer, på baggrund af en registrering af de omliggende bygningers højde, at byggeriet ikke afviger væsentligt fra de øvrige bygninger i området (se bilag).
Mod Nr. Boulevard giver lokalplan 3-28 umiddelbart mulighed for at bygge i 12,5 meters højde.
Mod Quistgaardsvej giver lokalplan 3-11, som omfatter de sydligste 30 meter af ejendommen, mulighed for med Byrådets tilladelse at bygge i en højde af 10,5 meter. Den nordlige del af ejendommens udstrækning mod Quistgaardsvej er omfattet af lokalplan 3-28, som fastsætter en højde på 8,5 meter dette sted. Efter tilbagetrækningen mod syd, væk fra ejendommen Quistgaardsvej 13, omfatter den strækning, hvor projektet kræver dispensation fra højdebestemmelsen i denne lokalplan, en strækning på 19,5 meter. Forvaltningen anbefaler, at der meddeles dispensation til en højde på 10,5 meter langs hele facadestrækningen mod Quistgaardsvej.